A logisztikai ingatlanpiac várható alakulásáról, egy három részes sorozatban vizsgálta a Prologis, hogy milyen hatásai lehetnek a szállítással, a munkaerő termelékenységével és a fogyasztói szokásokkal kapcsolatos trendeknek a logisztikai ingatlanok piacára. Az előrejelzések szerint a trendek következtében jelentősen nőni fog az ellátási láncok hatékonysága, ami költségmegtakarítást eredményez a logisztikai ingatlanok bérlői számára, akik ezen megtakarítások egy részét a magasabb bérleti díjakra fordítják majd, ez pedig kedvező változás lenne a tulajdonosok számára is. A munkaerő költséghatékonysága azonban egyszerre jelenti azt is, hogy sokkal kevesebb dolgozóra lehet szükségük.

A kutatás korábbi tanulmányában megállapították, hogy a logisztikai ingatlanok bérleti díja jelenleg a legalacsonyabb költségtényező az ellátási láncokra jellemző fontosabb költségkategóriákon belül, pontosítva az ellátási lánc összköltségének kevesebb mint 5%-át teszi ki.

Ez egyben azt is jelenti, hogy a logisztikai ingatlanok bérlői a bérleti díjakra fordított minden egyes dollár mellett további 5-7 dollárt fordítanak a munkaerővel kapcsolatos költségekre, 10 dollárt pedig szállításra.

Cushman & Wakefield legfrissebb elemzése alapján a budapesti ipari ingatlanok piacán 2018 harmadik negyedévében 3,8% volt a negyedéves, míg 12,2% az éves növekedés a prémium ingatlanok bérleti díjaiban. Ez 4,5 eurós (1460 forintos) havi négyzetméterárakat jelent a build-to-suit, vagyis a bérlő igényeire épített raktáraknál, logisztikai épületeknél, valamint 4,15 eurót (1350 forint) a többi nem igény szerint kialakított ingatlanoknál. 

A Prologis tanulmánya többnyire pozitív jövőképet fest a logisztikai ingatlanok bérlői számára. Az elkövetkező 10 évben ezen a piacon az alternatív üzemanyagforrásokba és az önvezető járművekbe történő beruházások hosszú távon a szállítási költségek jelentős csökkenését eredményezhetik, míg az automatizálás/robotika fejlesztését célzó befektetések drasztikusan csökkentik a munkaerő költségeit. Ez ugyanakkor azt is jelenti, hogy kevesebb munkaerőre lehet szükség a raktárakban, csarnokokban.

A számítások szerint a szállítási és munkaerőköltségek terén elért minden 1%-nyi megtakarítás a logisztikai ingatlanok után fizetendő bérleti díj 15-20%-ának felel meg. Az így keletkező haszon egy része pedig minden valószínűség szerint a bérleti díjak emelkedésében ölt majd testet. Ha a bérleti díjak növekedése és a kisebb költségű szállítás és munkaerő kiegyenlítik egymást, a változást inkább az ingatlanok tulajdonosai érezhetik, akiknél a magasabb bérleti díjak a bevételi oldalon realizálódnak.

Az e-kereskedelem mindent megváltoztat

Az e-kereskedelemre jellemző ellátási láncok bővülésével és a kereskedelmi lábnyom zsugorodásával párhuzamosan változóban vannak a kereskedelmi modellek is. A kereskedők az ellátási láncokra többé már nem költségközpontként, hanem versenyelőnyt jelentő eszközként tekintenek, kevesebbet költenek az üzletekre, és többet a logisztikai ingatlanokra. Ez a változás részben a megújult vásárlói szokásokra is visszavezethető. Ahogy korábban is megírtuk, ennek népszerű formája, hogy a vásárlók az összes létező offline és online csatornát felhasználva döntenek, fizetnek, shoppingolnak. Ez maga a technológia vezérelte jövő a kiskereskedelmi szektorban.

Nemzetközi összehasonlításban mit mondanak a számok?

A kutatás számításai szerint a logisztikai bérleti díjak körülbelül 1,5-2-szer (vagy még ennél is) magasabbak, mint az ellátási láncokhoz tartozó közeli vagy szomszédos piacokon, például Varsóban és a vele szomszédos Blonie piacán. A bérleti díjak a 120 kilométeres (1-2 órás vezetéssel megközelíthető) távolságban található piacokon szintén jelentős különbségeket mutatnak.

“A világ legfontosabb foghíjbeépített alpiacain a bérleti díjak az elmúlt öt év során közel megduplázódtak, véleményünk szerint ez a kiemelkedő növekedés a jövőben is tovább folytatódik” – állapítja meg a jelentés egyik társszerzője, Dirk Sosef, a Prologis Europe Research & Strategy alelnöke. “A bérleti díjak emelkedése várható, mivel az ügyfelek számára adott az üzleti lehetőség, valamint képesek és hajlandóak is lesznek megfizetni a foghíjbeépített és nagyvárosi helyszíneket.”

Forrás